ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2000 г. N 4
О РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ
ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
В целях реализации в Санкт-Петербурге нового этапа
Государственной целевой программы "Жилище" в рамках подпрограммы
реконструкции жилых домов первых массовых серий в соответствии с
постановлением Правительства Российской Федерации от 11.06.96
N 685 "Об утверждении перечня и сроков разработки проектов
основных нормативных правовых актов Российской Федерации,
необходимых для реализации нового этапа Государственной целевой
программы "Жилище", с учетом основных направлений решения жилищной
проблемы, изложенных в Стратегическом плане Санкт-Петербурга,
Правительство Санкт-Петербурга постановляет:
1. Одобрить Региональную программу реконструкции жилых домов
первых массовых серий в Санкт-Петербурге (далее - Программа)
согласно приложению.
2. Отраслевым и территориальным органам Администрации
Санкт-Петербурга обеспечить выполнение мероприятий,
предусмотренных Программой.
3. Рекомендовать агентствам реконструкции и развития
территорий, проектным и строительным организациям, осуществляющим
деятельность в области реконструкции жилых домов первых массовых
серий, руководствоваться положениями Программы.
4. Предложить Комитету по строительству осуществлять
координацию действий по реализации Программы.
5. Контроль за выполнением постановления возложить на члена
Правительства Санкт-Петербурга, вице-губернатора Санкт-Петербурга
- председателя Комитета по строительству Локтионова В.Л.
Губернатор Санкт-Петербурга -
председатель Правительства
Санкт-Петербурга
В.А.Яковлев
ПРИЛОЖЕНИЕ
к постановлению
Правительства Санкт-Петербурга
от 10.02.2000 N 4
РЕГИОНАЛЬНАЯ ПРОГРАММА
РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ
В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
Третья редакция с учетом
протокола заседания
Правительства Санкт-Петербурга
N 8 от 10.02.2000
ПАСПОРТ
РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ
ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
Наименование - Региональная программа реконструкции жилых домов
Программы первых массовых серий в Санкт-Петербурге (далее -
Программа).
Основания - постановление Правительства Российской Федерации
для от 11.06.96 N 685 "Об утверждении перечня и сроков
разработки разработки проектов основных нормативных правовых
Программы актов Российской Федерации, необходимых для
реализации нового этапа Государственной целевой
программы "Жилище":
- постановление Межведомственного совета по
вопросам строительства, архитектуры и
жилищно-коммунального хозяйства от 26.10.96 N 1
(об одобрении концепции подпрограммы);
- постановление Правительства Санкт-Петербурга от
23.01.97 N 4 "О Программе действий Администрации
Санкт-Петербурга по стабилизации и дальнейшему
развитию экономики Санкт-Петербурга в 1997-2000
годах";
- распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от
01.12.97 N 1221-р "О разработке региональной
программы реконструкции жилых домов первых
массовых серий";
- стратегический план Санкт-Петербурга.
Государственный - Комитет по строительству (здесь и далее
заказчик упоминаются Комитеты Администрации
Программы Санкт-Петербурга).
Разработчики - Открытое акционерное общество (далее - ОАО)
Программы "ЛЕННИИПРОЕКТ" - генеральный разработчик;
- Открытое акционерное общество (далее - ОАО)
"ПЕТЕРБУРГСТРОРГ;
- Санкт-Петербургский фонд развития рынка
недвижимости;
- Муниципальное предприятия (далее - МП)
"Ленгипроинжпроект".
Объект - жилищный фонд первых массовых серий в количестве
Программы 8900 тыс. кв. м общей площади квартир, в том
числе:
- крупнопанельных серий ГИ, ОД, 1-335, 1лг-507 -
6300 тыс. кв. м;
- кирпичной серии 1-528 - 2600 тыс. кв. м;
- территории застройки 60-х годов - 100 кварталов
площадью 2500 га.
Цели и задачи - реализация государственной политики по
Программы сохранению, обновлению и увеличению жилищного
фонда, по ускорению решения жилищной проблемы и
улучшению городской среды;
- создание условий организационного, правового и
кредитно-финансового обеспечения реконструкции в
целях:
- снижения бюджетных расходов на содержание,
ремонт и эксплуатацию жилищного фонда в
соответствии с Концепцией реформы в жилищной
сфере:
- увеличения размеров жилищного фонда и повышения
эффективности использования территорий в рамках
нового этапа Государственной целевой программы
"Жилище";
- стимулирования инвестиций и инициатив в сфере
реконструкции на основе рыночных механизмов
самофинансирования.
Программа оценивает способы реконструкции с
позиций городской экономики, социальной выгоды,
привлекательности для инвесторов; устанавливает
важнейшие целевые показатели.
Важнейшие - создание системы взаимоотношений Администрации
целевые Санкт-Петербурга, инвесторов, пользователей
показатели жилищного фонда, способствующей осуществлению
Программы реконструкции жилых домов первых массовых серий;
- повышение эффективности использования жилищного
фонда первых массовых серий, территорий застройки
60-х годов и их инвестиционной привлекательности
посредством:
- утепления зданий и модернизации инженерного
оборудования;
- реконструкции зданий: надстройка, пристройка,
(3200 тыс. кв. м общей площади квартир);
- нового строительства (уплотнения застройки),
(2800 тыс. кв. м общей площади квартир);
- снижение затрат за счет бюджетных фондов на
поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного
фонда, повышение эксплуатационных качеств жилья;
- усовершенствование нормативно-правовой и
нормативно-технической базы реконструкции;
- улучшение социальных, экономических параметров
жилищного фонда и территории застройки 60-х годов;
- повышение градостроительных показателей и
архитектурной выразительности застройки.
Сроки и этапы 2000-2020 гг.
реализации 1-й этап - 2000-2003 гг.
Программы 2-й этап - 2004-2010 гг.
3-й этап - 2011-2020 гг.
Перечень 1-й этап
основных - отработка на практике при реконструкции
мероприятий объектов-представителей и пилотного квартала
по этапам организационных, правовых, финансово-кредитных
реализации механизмов, технологий и методов ремонта -
Программы реконструкции;
- разработка нормативно-технических и
нормативно-правовых документов;
- разработка документов градостроительного
регулирования в зонах реконструкции;
- развитие материально-технической и
производственной базы реконструкции;
- научно-технический анализ результатов
реконструкции пилотных объектов.
2-й этап:
- реконструкция первоочередных кварталов застройки
60-х годов
3-й этап:
- массовая реконструкция жилищного фонда и
территорий застройки 60-х годов.
Объемы - Всего: 50085 млн руб.
и источники в том числе бюджет 5884 млн руб. (указанные суммы
финансирования приведены по состоянию на 1 февраля 2000 г. и
Программы уточняются при формировании бюджета
Санкт-Петербурга на соответствующий год).
- 1-й этап - 486 млн руб.
бюджет Санкт-Петербурга - 76 млн руб;
внебюджетные источники - 410 млн руб.
- 2-й этап: 2655 млн руб.
из них: бюджет Санкт-Петербурга - 347 млн руб;
внебюджетные источники - 2308 млн руб.
- 3-й этап: 46944 млн руб.
из них: бюджет Санкт-Петербурга - 5461 млн руб;
внебюджетные источники-41483 млн руб.
Основные - Комитет по строительству (координация действий
исполнители по реализации Программы);
- Комитет по градостроительству и архитектуре,
Комитет по управлению городским имуществом,
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству
(градостроительная политика, землепользование и
управление недвижимостью);
- Комитет финансов, Комитет по экономике,
промышленной политике и инвестициям
(кредитно-финансовое регулирование);
- специализированные проектные, строительные и
ремонтно-строительные организации, агентства по
реконструкции и развитию территорий (проектное
обеспечение, осуществление строительства и
реконструкции).
Ожидаемые - завершение реконструкции домов и территорий
конечные застройки 60-х годов;
результаты - суммарный прирост жилищного фонда за счет всех
реализации видов реконструкции и нового строительства в
Программы размере 6000 - 8000 тыс. кв. м общей площади;
- повышение интенсивности использования освоенных
городских территорий, экономия земли под
размещение эквивалентного строительства на новых
территориях в размере до 1500 га;
- создание эффективных кредитно-финансовых
механизмов, нормативно-правовой и организационной
базы при осуществлении реконструкции жилищного
фонда;
- снижение теплопотерь и стоимости эксплуатации
жилых зданий.
Система - Комитет по строительству информирует один раз в
организации год Правительство Санкт-Петербурга о ходе
контроля за реализации Программы.
исполнением
Программы
1. Обоснование Программы
1.1. Введение
Жилищный фонд первых массовых серий (далее - ФПМС),
представленный в Санкт-Петербурге пятиэтажными крупнопанельными
(1лг-507, ГИ, 1-335, ОД), кирпичными и крупноблочными (1-528,
1-527) зданиями, является материальным воплощением модели
малогабаритного экономичного жилища, призванной для решения
жилищной проблемы на рубеже 60-х годов<*>.
-------------------------------
<*> ФПМС строился в Ленинграде на протяжении более 10 лет с
1958 по 1970 год. За этот период было возведено около 2400 зданий.
Социальная основа модели - посемейное заселение минимальных
по габаритам жилых помещений с вынесением социально-культурных и
хозяйственно-бытовых функций в многоступенчатую сеть
территориальных предприятий и учреждений обслуживания населения.
Экономическая основа - минимизация первичных затрат на
строительство посредством типизации, унификации, облегчения веса и
повышения заводской готовности конструкций, совмещения в них
узлов, систем и материалов различной степени надежности и
долговечности без учета вторичных затрат на поддержание, ремонт и
эксплуатацию зданий.
Градостроительный прием - экстенсивная по характеру
землепользования, разреженная низкоплотная (порядка 4000 кв. м
общей площади на 1 га) "строчная" застройка отдельно стоящими
жилыми зданиями без встроенных учреждений обслуживания, без
дворовых пространств, обусловившая низкую эффективность
использования земельных участков в освоенных районах высокой
рыночной стоимости земли и жилья.
Функциональное насыщение и индивидуализация жилища, высокие
эксплуатационные расходы на ремонт и поддержание фонда,
неудовлетворительные с современной точки зрения теплозащитные
качества зданий предопределили ускоренное моральное устаревание и
прогрессирующий физический износ ФПМС.
Вместе с тем ФПМС остается востребованным, в том числе и как
социальный жилищный фонд с устойчивой динамикой спроса на
вторичном рынке жилья.
1.2. Актуальность реконструкции и необходимость ее проведения
программным методом
Актуальность реконструкции ФПМС и территорий застройки 60-х
годов определяется:
- социальной значимостью и масштабностью ФПМС, размеры
которого составляют около 9000 тыс. кв. м общей площади, или
примерно 190 тыс. квартир с населением более 600 тыс. человек, что
составляет около 10% от общей площади всего жилищного фонда
Санкт-Петербурга, 10% всех квартир города и 11% численности
населения; ФПМС представлен в 100 кварталах города;
- прогрессирующим физическим износом фонда (21-40%), высоким
уровнем (в настоящее время в 3 раза превышающим нормативный)
энергозатрат на отопление, снижение которого является существенно
важным в рамках основных направлений энергосбережения в
Санкт-Петербурге и реформы жилищно-коммунального хозяйства;
- потенциалом ФПМС (запасом несущей способности конструкций
зданий) и территорий застройки 60-х годов с точки зрения
возможности и необходимости наращивания жилищного фонда на ранее
освоенных территориях как альтернативы освоению новых территорий
под жилищное строительство.
При этом реконструкция ФПМС и развитие территорий понимается
расширительно и включает в себя:
- капитальный ремонт с утеплением зданий;
- реконструкцию существующего жилищного фонда с надстройкой
этажей и дополнительных объемов;
- новое строительство;
- модернизацию и реконструкцию инженерных сетей и сооружений,
благоустройство территорий;
- разукрупнение кварталов.
Комплексный по составу мероприятий и межотраслевой по
организации характер реконструкции, проводимой в условиях
ограниченности бюджетных средств, требует максимальной
концентрации и целевого использования ресурсов, что обосновывает
применение программно-целевых методов.
Программа определяет следующие основные группы участников
процесса реконструкции:
- государство (город), муниципальные образования;
- население (собственники/наниматели жилья), их объединения и
товарищества;
- организации, эксплуатирующие жилищный фонд и территории;
- крупные частные инвесторы (банки, фонды и т. п.).
Программа формирует систему отношений, прав, обязанностей и
взаимных гарантий участников реконструкции, закрепляемую
посредством разработки соответствующей нормативно-правовой базы.
Программный метод позволяет сконцентрировать ограниченные
бюджетные средства на создание комплекса условий, необходимых и
достаточных для осуществления реконструкции на принципах
самоокупаемости.
2. Аналитический раздел Программы
2.1. Опыт и варианты реконструкции
Успешный опыт реализации крупномасштабных программ обновления
районов застройки 60-х годов во Франции, Германии и странах
Восточной Европы показывает эффективность инвестиций в
реконструкцию.
При вариантности подходов, методов и технологий реконструкции
инвариантным является отказ от массового сноса панельных зданий
даже в благополучных и богатых странах Европы.
Вариант сноса в наших условиях острого дефицита жилищного
фонда и бюджетных средств на новое строительство может быть
обоснован в отдельных случаях по градостроительным соображениям и
при условии осуществления инвестором опережающего нового
строительства для обеспечения расселения.
Опыт разборки зданий ФПМС в Москве показал, что затраты по
демонтажу и транспортировке конструкций, включая стоимость их
переработки, утилизации и захоронения отходов, даже без учета
затрат на расселение и строительство компенсационного фонда, могут
составить 100 долларов США на квадратный метр сносимого жилья.
Анализ зарубежного и отечественного опыта модернизации и
реконструкции выявил исключительное разнообразие средств, способов
и мероприятий различной степени радикальности (таблица 1).
Таблица 1
--------------------------------T-------------------T------------¬
¦ Варианты реконструкции жилых ¦ Опыт реализации ¦ Стоимость ¦
¦ домов первых массовых серий ¦ реконструкции ¦ 1 кв. м, ¦
¦ ¦в Санкт-Петербурге ¦ в рублях ¦
¦ ¦ ¦ (в ценах ¦
¦ ¦ ¦ 1984 г.) ¦
+-------------------------------+-------------------+------------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦
+-------------------------------+-------------------+------------+
¦Вариант 1. Капитальный ремонт¦ ¦ ¦
¦без расселения жильцов и¦ ¦ ¦
¦перепланировки квартир ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦- утепление ограждающих¦Жилой дом серии¦ 59,4 ¦
¦конструкций ¦1лг-507 по адресу:¦ ¦
¦ ¦Торжковская ул., 8 ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦- модернизация инженерного¦4 дома серии 1-335¦ 54,0 ¦
¦оборудования ¦по адресу: Ключевая¦ ¦
¦ ¦ул. ¦ ¦
+-------------------------------+-------------------+------------+
¦Вариант 2. Капитальный ремонт¦ ¦ ¦
¦с расселением жильцов и¦ ¦ ¦
¦перепланировкой квартир ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦- без утепления ограждающих¦Жилой дом серии¦ 93,5 ¦
¦конструкций ¦1-335 по адресу:¦ (без учета ¦
¦ ¦пр. Металлистов, 87¦ затрат на ¦
¦ ¦ ¦расселение) ¦
¦- утепление ограждающих¦Жилой дом серии ГИ¦ ¦
¦конструкций ¦по адресу: бульвар¦ - ¦
¦ ¦Новаторов, 3 ¦ ¦
+-------------------------------+-------------------+------------+
¦Вариант 3. Реконструкция без¦ ¦Реконструк- ¦
¦расселения жильцов с¦ ¦ция начата¦
¦надстройкой мансардного этажа ¦ ¦в IV квар-¦
¦ ¦ ¦тале 1999 г.¦
¦- мероприятия по варианту 1; ¦Жилой дом серии¦в рамках¦
¦- надстройка мансарды; ¦1лг-507 по адресу:¦гуманитарной¦
¦- устройство приставного лифта¦Торжковская ул., 16¦и техниче-¦
¦(или без него) ¦(без лифта) ¦ской помощи¦
¦ ¦ ¦и при актив-¦
¦ ¦ ¦ном участии¦
¦ ¦ ¦датских фирм¦
+-------------------------------+-------------------+------------+
¦Вариант 4. Реконструкция с¦ ¦ ¦
¦частичным расселением жильцов,¦ ¦ ¦
¦с надстройкой мансардного эта-¦ ¦ ¦
¦жа, перепланировкой части квар-¦ ¦ ¦
¦тир и пристройками в торцах ¦ ¦ ¦
¦домов ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦- мероприятия по варианту 3; ¦ ¦ ¦
¦- пристройка в торцах домов с¦ - ¦ - ¦
¦перепланировкой торцевых¦ ¦ ¦
¦квартир; ¦ ¦ ¦
¦- перепланировка первого этажа¦ ¦ ¦
¦(в том числе и под нежилые¦ ¦ ¦
¦помещения) ¦ ¦ ¦
+-------------------------------+-------------------+------------+
¦Вариант 5. Реконструкция с¦Жилой дом серии ОД¦ 395,2 ¦
¦расселением жильцов,¦по адресу:¦(без учета¦
¦перепланировкой квартир,¦Бабушкина ул., 117 ¦затрат на¦
¦надстройкой дополнительных¦ ¦расселение) ¦
¦этажей, пристройками в торцах¦ ¦ ¦-
¦и вдоль фасадов ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦- мероприятия по варианту 4; ¦ ¦ ¦
¦- перепланировка квартир; ¦ ¦ ¦
¦- надстройка этажей на¦ ¦ ¦
¦самостоятельных фундаментах; ¦ ¦ ¦
¦- пристройка вдоль фасадов¦ ¦ ¦
¦эркеров, ризалитов ¦ ¦ ¦
+-------------------------------+-------------------+------------+
¦Вариант 6. Реконструкция с¦Жилые дома серии ГИ¦Реконструк- ¦
¦расселением жильцов с¦в квартале 5,¦ция осуще-¦
¦опережающим строительством¦Дачное ¦ствляется в¦
¦нового жилья ¦ ¦настоящее ¦
¦ ¦ ¦время ¦
¦- мероприятия по варианту 5; ¦ ¦агентством ¦
¦ ¦ ¦"Дачное" ¦
¦- пристройка вставок между¦ ¦ ¦
¦корпусами ¦ ¦ ¦
L-------------------------------+-------------------+-------------
При разработке Программы были также проанализированы
проектные варианты реконструкции серий 1лг-507, ОД, ГИ,
разработанные ОАО "ЛЕННИИПРОЕКТ", СПбЗНИИЭП, ОАО
"ЛенжилНИИпроект"; концепции агентств по реконструкции и развитию
кварталов 4-8 Дачное, квартала 24 Малой Охты, кварталов 9, 11, 82,
85, 86 Московского административного района.
Экспериментальная реконструкция отдельных зданий в
Краснодаре, Омске, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и ряде городов
стран ближнего зарубежья (Белоруссии, Эстонии) позволила накопить
определенный опыт реконструкции, технологических решений по
утеплению наружных стен зданий, проведения мероприятий
энергосбережения и перейти к решению более масштабной задачи
комплексной эффективной реконструкции территорий.
Положительным примером комплексного подхода может считаться
опыт успешной реконструкции крупнопанельных домов жилищного
кооператива (комплекса около 50 зданий) "Гумбольдт-Университет" в
Берлине, программа реконструкции жилых домов первых массовых
серий, реализуемая в настоящее время в г. Лыткарино Московской
области.
Реконструкция ФПМС экономически оправдана только при условии
комплексной реконструкции кварталов, позволяющей получить на
освоенных территориях дополнительное жилье в виде надстроек и
нового строительства в соотношении, указанном в таблице 2.
Таблица 2
----T--------------T-----------------T-----------------T-----------------¬
¦ N ¦ Виды ¦ ФПМС ¦ Дополнительное ¦Жилой фонд после ¦
¦п/п¦ мероприятий ¦ ¦ жилье ¦ реконструкции ¦
¦ ¦ +--------T--------+--------T--------+--------T--------+
¦ ¦ ¦Площадь ¦Удельный¦Площадь,¦Удельный¦Площадь,¦Удельный¦
¦ ¦ ¦квартир,¦ вес, ¦тыс.кв.м¦ вес, ¦тыс.кв.м¦ вес, ¦
¦ ¦ ¦тыс.кв.м¦ % ¦ ¦ % ¦ ¦ % ¦
+---+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦ 8 ¦
+---+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
¦ 1 ¦Капитальный ¦ 1200 ¦ 13,5 ¦ - ¦ - ¦ 1200 ¦ 8,0 ¦
¦ ¦ремонт с¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦утеплением ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
¦ 2 ¦Реконструкция ¦ 6200 ¦ 69,7 ¦ 1200 ¦ 20,0 ¦ 7400 ¦ 49,6 ¦
¦ ¦с надстройкой¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦(без ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦расселения) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
¦ 3 ¦Реконструкция ¦ 1500 ¦ 16,8 ¦ 2000 ¦ 33,3 ¦ 3500 ¦ 23,5 ¦
¦ ¦с расселением ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
¦ 4 ¦Новое ¦ - ¦ - ¦ 2800 ¦ 46,7 ¦ 2800 ¦ 18,9 ¦
¦ ¦строительство ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦в порядке¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦уплотнения ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
¦ ¦ИТОГО по видам¦ 8900 ¦ 100 ¦ 6000 ¦ 100 ¦ 14900 ¦ 100 ¦
L---+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+---------
В конечном итоге выбор вариантов реконструкции,
осуществляемой на инвестиционных условиях, определяется физическим
состоянием ФПМС, резервами и инвестиционной привлекательностью
территорий, финансовыми возможностями заказчика.
Сравнительная оценка экономичности вариантов реконструкции
позволяет выделить в качестве базового варианта - проведение
реконструкции ФПМС без расселения жильцов с надстройкой
мансардного этажа (вариант 3).
Полный аннотированный перечень использованных при разработке
Программы материалов представлен в приложении 5.
2.2. Структура и состояние фонда первых массовых серий и
особенности реконструкции
В Санкт-Петербурге ФПМС составляет 8912 тыс. кв. м и
представлен крупнопанельными сериями, в том числе:
- 1лг-507, общей площадью квартир 2700 тыс. кв. м (30%);
- ГИ, общей площадью квартир 1510 тыс. кв. м (17%);
- 1-335, общей площадью квартир 1194 тыс. кв. м (13%);
- ОД, общей площадью квартир 908 тыс. кв. м (10%), и
кирпичной серией 1-528, общей площадью квартир 2600 тыс. кв. м
(30%).
Размеры и структура ФПМС по районам и кварталам города
приведены в приложении 1.
Следует отметить, что серия 1-335 имеет общероссийское, а
серии 1лг-507, ГИ, ОД, 1-528 - региональное распространение.
Характерной особенностью ФПМС является его значительный
моральный износ, проявляющийся в несоответствии планировочных
решений квартир современным требованиям, невыразительности
внешнего облика зданий, а также в несоответствии эксплуатационных
качеств ограждающих конструкций современным требованиям по тепло-
и гидроизоляции жилых помещений.
Анализ проведенных обследований и практика ремонта -
реконструкции различных серий ФПМС подтверждают в целом их
ремонтопригодность.
Капитальные конструкции зданий далеко не исчерпали свой
физический ресурс в соответствии с критериями ВСН 53-86(р) по
оценке физического износа здания. Обследования, проведенные
Санкт-Петербургским центром "Строительство" Российской инженерной
академии в 1996 г. в домах серий ОД-6, 1-335А, Г-ИЗ, 1лг-507,
подтверждают отсутствие каких-либо повреждений, влияющих на
устойчивость и прочность коробки зданий и отдельных ее частей.
Оценка деформированного состояния этих зданий также подтвердила,
что геометрические параметры строительных конструкций находятся в
пределах допустимых монтажных отклонений. Существенных деформаций,
приводящих к снижению несущей способности конструкций, а также
трещин силового и осадочного характера не обнаружено. Прочность
бетона в конструкциях соответствует проектной. Технические ресурсы
ФПМС в соответствии с ВСН 58-88(р) приведены на рис. 2.
Наличие существенных запасов прочности несущих элементов
позволяет надстроить здания ФПМС одним-двумя этажами без усиления
конструкций.
Исключения составляют отдельные элементы зданий: козырьки,
карнизы, балконы, которые по конкретным адресам могут находиться в
аварийном состоянии со степенью износа свыше 60% и которые должны
быть отремонтированы с привлечением специализированных организаций
без постановки здания на капитальный ремонт.
Рис. 1. Объемы ФПМС в составе жилищного фонда
Санкт-Петербурга и его структура
Рис. 2. Технические ресурсы ФПМС
Элементы здания такие, как окна, двери, кровли, инженерные
сети и т. д., находятся в предельных или запредельных сроках
эффективной эксплуатации по ВСН 53-86(р), однако исправление
дефектов возможно осуществить службой эксплуатации с привлечением
специализированных организаций.
Обязательными ремонтно-реконструктивными мероприятиями ФПМС
при реализации Программы являются восстановление конструктивных
элементов здания, утепление ограждающих конструкций и модернизация
инженерного оборудования, объем которых определяется изменившимися
нормативными требованиями и результатами обследования каждого
здания до разработки проектно-сметной документации.
Методика обследования технического состояния ФПМС отработана
в отчете Санкт-Петербургского центра "Строительство" РИА (шифр
5/96 от 24.06.96) и базируется на ВСН 53-86(р) "Правила оценки
физического износа жилых зданий".
Следует отметить, что методика ВСН 53-86(р) несовершенна в
части определения износа стыков и степени коррозии закладных
деталей, в связи с чем необходимо обследование и детальное
изучение по каждой серии состояния закладных деталей с учетом
времени постройки.
В дополнительном обследовании нуждается состояние утеплителя
в ограждающих конструкциях ФПМС. Детальное обследование и
лабораторное определение физико-механических характеристик
утеплителя позволит разработать более экономичные решения по
утеплению кровли и стен зданий.
Территории, застроенные в 60-х годах, в градостроительном
отношении представляют в большинстве своем кварталы площадью от 30
до 50 га с населением 10-15 тысяч человек, плотностью застройки от
3500 до 4500 кв. м общей площади на один гектар, плотностью
населения порядка 300 человек на один гектар. В отношении
состояния сети учреждений и предприятий обслуживания населения
проведенный анализ показал, что обеспеченность учреждениями
обслуживания, местами в школах и детских дошкольных учреждениях,
экстраполированная на перспективу с учетом снижения уровня
рождаемости, повышения фактической обеспеченности жилой площадью,
в целом покрывает планируемый прирост населения при реконструкции
с надстройкой и уплотнением. Однако это не исключает необходимость
расчетов и обоснований при корректировке градостроительной
документации с проведением в отдельных случаях соответствующих
мероприятий на сети объектов культурно-бытового обслуживания
(далее - КБО) с обязательной корректировкой нормативов (ВСН 1-89).
Программа не включает затраты на реконструкцию учреждений
обслуживания, но при расчете объемов уплотнения районов застройки
60-х годов учтена возможность реконструкции объектов и участков
предприятий КБО.
Кварталы представляют собой бездворовые пространства,
перегруженные беспорядочно насаженной зеленью (зачастую
перекрывающей свет) и имеющие суженные проезды (до 3,5 м шириной),
совмещенные с пешеходными дорожками. В кварталах полностью
отсутствуют стоянки автомобилей как для отдельных, так и для
общеквартальных объектов, что вызывает необходимость реконструкции
и благоустройства территорий.
В инженерном отношении территории характеризуются сложившейся
инженерно-транспортной инфраструктурой, обеспечивающей потребности
населения. В кварталах и на окаймляющих уличных проездах имеются
инженерные сети, соответствующие времени застройки и рассчитанные
по нормативам 50-60-х годов.
Сроки амортизации сетей, как правило, превышены. Сети требуют
замены или санации даже в случаях, если в них имеются резервы по
пропускной способности. С точки зрения приведения в порядок сетей
наиболее целесообразна реконструкция квартала в целом, а не
локальные работы с отдельными домами. В любом случае, даже без
увеличения плотности населения, в кварталах потребуется
строительство новых трансформаторных подстанций и прокладка
дополнительных кабелей.
Применение современных методов бестраншейного ремонта
некоторых сетей даст возможность не только восстановить сети, но и
повысить их пропускную способность за счет снижения шероховатости
стенок и повышения диаметра специальными методами.
В любом случае реконструкция кварталов, застроенных ФПМС, в
инженерном отношении выгоднее строительства новых кварталов.
В дальнейшем в составе первоочередных работ по реализации
Программы необходимо выполнить проверочные расчеты инженерных
ресурсов районов застройки 60-х годов с учетом нагрузок прочих
потребителей с целью определения достаточности пропускной
способности, очередности реконструкции сетей и необходимых затрат
на их реконструкцию.
2.3. Проблемы энергосбережения
Повышение тепловой эффективности зданий в соответствии с
увеличившимися нормативными требованиями является одним из главных
мероприятий по реконструкции ФПМС.
Низкие теплотехнические качества наружных ограждений
(удельный расход топлива на 1 кв. м общей площади в 2,5-3 раза
превышает аналогичный показатель стран Западной Европы и Северной
Америки) приводят к неоправданным расходам тепловой энергии,
которые составляют по ФПМС 3,3 млн Гкал в год.
Результаты сравнительной расчетной оценки зданий ФПМС по
энергозатратам и расходам тепла в сопоставлении с современными
нормативными требованиями представлены в таблице 3.
Таблица 3
-----T-----------------------------T----------------------------¬
¦ N ¦ ¦ Серии ¦
¦ ¦ Наименование показателей +-----T-----T-----T-----T----+
¦п/п ¦ ¦1-335¦1-528¦1-507¦ ОД ¦ ГИ ¦
+----+-----------------------------+-----+-----+-----+-----+----+
¦ 1 ¦Среднее приведенное сопротив-¦0,62 ¦0,61 ¦ 0,63¦0,53 ¦0,57¦
¦ ¦ление теплопередаче<*>, кв. м¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦град. С/Вт (существующее) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------+-----+-----+-----+-----+----+
¦ 2 ¦Среднее приведенное¦1,85 ¦1,85 ¦ 1,85¦1,85 ¦1,85¦
¦ ¦сопротивление теплопередаче,¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦кв.м град. С/Вт, требуемое¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦СНиП II-3-79<*>, II этап ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------+-----+-----+-----+-----+----+
¦ 3 ¦Удельный годовой расход тепла¦ 237 ¦ 256 ¦ 271 ¦284 ¦367 ¦
¦ ¦на отопление 1 кв. м общей¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦площади здания,¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦кВт-час./кв. м (существующий)¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------+-----+-----+-----+-----+----+
¦ 4 ¦Удельный годовой расход тепла¦ 132 ¦ 133 ¦ 134 ¦136 ¦202 ¦
¦ ¦на отопление 1 кв. м общей¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦площади здания,¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦кВт-час./кв. м, расчетный¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦после утепления ограждающих¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦конструкций<**> ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L----+-----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----
-------------------------------
<*> Среднее приведенное сопротивление теплопередаче
определяется с учетом доли площадей и сопротивления теплопередаче
всех ограждающих конструкций.
<**> С учетом теплопотерь на обогрев вентиляционного воздуха.
Отсутствие контроля и учета фактического теплопотребления не
позволяет службам эксплуатации и жителям регулировать и влиять на
уровень потребления и затрат в этой сфере.
Комплекс мероприятий по повышению тепловой эффективности
ФПМС, включающий утепление наружных стен, покрытий, перекрытий над
подвалами, замену или утепление окон и балконных дверей, входов в
подъезды, позволит сократить на 40% теплопотребление ФПМС.
Устройство мансардного этажа позволит сократить приведенные
затраты на утепление здания на 15%. Мероприятия по
энергосбережению приведены на рис. 3.
Установка приборов коммерческого учета позволит снизить
расходы на холодную и горячую воду, канализацию, газ на 15-20% от
расчетных. Обеспечение жилых домов системами автоматического
регулирования и приборами коммерческого учета тепла существенно
скажется на экономии тепловых ресурсов города.
Результаты эксперимента, проведенного на четырех жилых домах
серии 1-335 по Ключевой ул. в Санкт-Петербурге Центром
"Строительство" РИА в 1996 г., подтверждают эффективность
вышеперечисленных мероприятий по энергосбережению зданий ФПМС.
Сравнение расчетных данных эффективности мероприятий с
результатами натурных измерений показывает, что они являются
величинами одного порядка и согласуются друг с другом.
Таким образом, одним из важнейших результатов реконструкции
будет не только улучшение условий проживания граждан, но и
ощутимое снижение эксплуатационных затрат, что является
необходимым условием осуществления реформирования в жилищной
сфере.
Следует, однако, отметить, что проблемы энергосбережения ФПМС
являются частью проблем энергосбережения инженерно-энергетического
комплекса Санкт-Петербурга в целом, эффективность решений
энергосбережения ФПМС в значительной степени зависит от решения
общегородских задач, ликвидации разрыва между расчетной
потребностью и фактическим отпуском тепла потребителям.
----------------------------------¬
¦ Мероприятия по энергоснабжению ¦
L--------------T-------------------
-------------------------+---------------------------¬
¦ ¦
----------+--------¬ -------+------¬
¦Утепление наружных¦ ¦Модернизация ¦
¦ ограждающих ¦ ¦инженерного ¦
¦ конструкций ¦ ¦оборудования ¦
L---------T--------- L------T-------
---------T--+----T-------T-------¬ -------+-----¬
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
--+---¬ ---+--¬ ---+--¬ ---+--¬ ---+--¬ ------+----¬ ------+-----¬
¦Утеп-¦ ¦Утеп-¦ ¦Утеп-¦ ¦Утеп-¦ ¦Утеп-¦ ¦Установка ¦ ¦Установка ¦
¦ление¦ ¦ление¦ ¦ление¦ ¦ление¦ ¦ление¦ ¦поквартир-¦ ¦в тепловых¦
¦окон ¦ ¦на- ¦ ¦по- ¦ ¦пере-¦ ¦вход-¦ ¦ных счет- ¦ ¦пунктах уз-¦
¦ ¦ ¦руж- ¦ ¦кры- ¦ ¦кры- ¦ ¦ных ¦ ¦чиков рас-¦ ¦лов учета и¦
¦ ¦ ¦ных ¦ ¦тий ¦ ¦тий ¦ ¦две- ¦ ¦хода воды ¦ ¦автоматиче-¦
¦ ¦ ¦стен ¦ ¦зда- ¦ ¦над ¦ ¦рей в¦ ¦и газа ¦ ¦ского регу-¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ний ¦ ¦под- ¦ ¦зда- ¦ ¦ ¦ ¦лирования ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦вала-¦ ¦ние ¦ ¦ ¦ ¦подачи ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ми ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦тепла ¦
L--T--- L--T--- L--T--- L------ L--T--- L----------- L------------
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ варианты L----------------------------------------------¬
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ L------------------------------------------------¬ ¦
¦ L---------------------------¬ ¦ ¦
--+-----T------¬ ---------T-----+----T---------¬ ----+---¬ ---+---¬
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
-+---¬---+--¬---+--¬ ---+--¬-----+----¬-----+----¬----+-----¬ --+---¬---+--¬ --+---¬--+---¬
¦Ре- ¦¦Уст- ¦¦Уста-¦ ¦Утеп-¦¦Утеплени妦Утеплени妦Утепление¦ ¦Утеп-¦¦Уст- ¦ ¦Утеп-¦¦При- ¦
¦монт¦¦рой- ¦¦новка¦ ¦лени妦с защит- ¦¦с защит- ¦¦с обли- ¦ ¦лени妦рой- ¦ ¦лени妦строй¦
¦с ¦¦ство ¦¦новых¦ ¦с ош-¦¦но-деко- ¦¦но-деко- ¦¦цовкой ¦ ¦по- ¦¦ство ¦ ¦и ре-¦¦ка ¦
¦ус- ¦¦на- ¦¦окон ¦ ¦тука-¦¦ративным ¦¦ративным ¦¦кирпичом ¦ ¦кры- ¦¦ман- ¦ ¦монт ¦¦там- ¦
¦та- ¦¦вес- ¦¦и ¦ ¦тури-¦¦экраном, ¦¦экраном ¦¦и другими¦ ¦тия 覦сард-¦ ¦вход-¦¦буров¦
¦нов-¦¦ных ¦¦бал- ¦ ¦вани-¦¦изготав- ¦¦панельно-¦¦мелкошту-¦ ¦ре- ¦¦ного ¦ ¦ных ¦¦ ¦
¦кой ¦¦лод- ¦¦кон- ¦ ¦ем ¦¦ливаемым ¦¦го типа ¦¦чными ма-¦ ¦монт ¦¦этажа¦ ¦две- ¦¦ ¦
¦до- ¦¦жий ¦¦ных ¦ ¦фаса-¦¦в постро-¦¦промыш- ¦¦териалами¦ ¦кров-¦¦ ¦ ¦рей ¦¦ ¦
¦пол-¦¦ ¦¦две- ¦ ¦дов ¦¦ечных ¦¦ленного ¦¦ ¦ ¦ли ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦
¦нит.¦¦ ¦¦рей ¦ ¦ ¦¦условиях ¦¦производ-¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦
¦ос- ¦¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦¦ства ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦
¦тек-¦¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦
¦ле- ¦¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦
¦ния ¦¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦
L-----L------L------ L------L----------L----------L---------- L------L------ L------L------
Рис. 3. Оптимальные мероприятия по энергосбережению ФПМС
2.4. Новые технологии, материалы, оборудование
Многолетняя зарубежная практика и отечественный опыт
последних лет сформировали достаточно оптимальные варианты решений
по утеплению жилых зданий первых массовых серий при их
реконструкции.
Применяемые в настоящее время системы наружного утепления
стен можно разделить на следующие виды:
- система утепления с оштукатуриванием фасадов;
- система утепления с защитно-декоративным экраном
(изготавливаемым как в построечных условиях, так и в условиях
промышленного производства);
- система утепления с облицовкой кирпичом или другими
мелкоштучными материалами.
Утепление стен с внутренней стороны ФПМС в отдельных случаях
возможно, но в целом нецелесообразно в связи с тем, что это
уменьшит и без того небольшие площади квартир и не обеспечит
требуемого коэффициента сопротивления теплопередачи стены в целом
(с учетом наличия промерзающих, промокающих швов, стыков и т. д.).
Технические решения утепления наружных ограждений домов
первых массовых серий разработаны акционерным обществом "ЦНИИЭП
жилища" по заказу Госстроя России.
Вышеуказанные варианты сопоставимы по единовременным
затратам, но только система утепления с облицовкой кирпичом,
значительно превышающая прочие по трудозатратам, не требует
эксплуатационных затрат и обеспечена нормативной базой для
проектирования и строительства.
Наибольшее распространение за рубежом получила система
утепления стен зданий с оштукатуриванием фасадов. В настоящее
время на строительном рынке города имеется ряд фирм, предлагающих
свои услуги в этой области: "Tex-color WDWS" (Германия), "Alsecco"
(Германия), "Lakufa" (Германия), "Падамс-СПб" (финская
технология), "Scanmix" (Финляндия), "Фассолит" (австрийская
технология), "Инфокосмос-Москва" (система "Dryvit", США), "Atlas"
(Польша), ЗАО "Град Петра" (система с защитно-декоративным экраном
"Deck stud", США) и другие.
Работают в этой области и отечественные фирмы (ТОО "Эверест",
г. Ярославль, система "Шуба плюс"), разрабатывают новые
конструктивные решения и системы утепления с использованием
пенополиуретана, пенополистирола и других материалов ОАО
"ЛенжилНИИпроект", ГУП "НИИМосстрой", ЗАО "Инфокосмос"
(г. Москва), ЗАО "СП "Радослав" (г. Переяслав-Залесский) и др.
Применение в России данной технологии осложняется отсутствием
нормативов на системы утепления наружных стен зданий,
регламентирующих технические требования как к системе в целом, так
и к отдельным ее элементам. Кроме того, климатические условия
Санкт-Петербурга характеризуются уровнем и частотой атмосферного
воздействия на конструкции, значительно превышающими аналогичные
показатели в странах Западной Европы, США и даже Финляндии.
Первый опыт применения системы утепления с оштукатуриванием
фасадов при реконструкции дома N 8 по Торжковской улице<*> лишний
раз подтверждает необходимость разработки региональной
нормативно-технической базы теплоизоляции зданий, имеющей
первоочередное значение как для реконструкции ФПМС, так и для
нового строительства в условиях перехода ко второму этапу
энергосбережения с 2000 г.
-------------------------------
<*> После двух лет эксплуатации дома N 8 по Торжковской улице
имеются отрицательные явления в части отслоения и шелушения
окрасочного слоя с появлением мелких трещин в штукатурке,
защищающей утеплитель от воздействия окружающей среды. Следует
отметить также, что производство работ по утеплению здания с
оштукатуриванием фасадов требует тщательного соблюдения технологии
и имеет сезонные и погодные ограничения.
При реконструкции ФПМС могут быть использованы окна
современных конструкций, выпуск которых освоен значительным
количеством предприятий Санкт-Петербурга.
Наиболее предпочтительными можно считать окна из ПВХ, т. к.
они отвечают нормативным требованиям по тепло- и шумоизоляции,
долговечности, а также являются более дешевыми по сравнению с
аналогичными по качеству деревянными.
Сдерживающим фактором массового применения как современных
окон, так и технологий по утеплению стен является их высокая
стоимость, обусловленная использованием импортных материалов.
Стоимость утепления стен с применением импортных технологий -
400-500 рублей за 1 кв. м стены, стоимость 1 кв. м окна из ПВХ -
700-1100 рублей, что в итоге составляет 70% от общих затрат на
реконструкцию ФПМС. В целях снижения стоимости реконструкции ФПМС
приоритетным направлением развития строительной базы должно
явиться освоение применения местных теплоизоляционных материалов и
комплектующих изделий как систем утепления, так и для изготовления
окон (профили, фурнитура).
Следует отметить, что в основном инженерное оборудование,
обеспечивающее современные требования энергоресурсосбережения при
реконструкции ФПМС, освоено отечественными производителями и
широко представлено на строительном рынке Санкт-Петербурга.
3. Цели и задачи Программы
Главная цель Программы - создание условий для реализации
государственной политики по сохранению, обновлению и увеличению
жилищного фонда посредством формирования системы взаимоотношений
Администрации Санкт-Петербурга, пользователей, инвесторов,
стимулирующей осуществление реконструкции на основе рыночных
механизмов.
Реконструкция позволит повысить эффективность использования
жилищного фонда и территорий, улучшить социальные и экономические
параметры жилищного фонда, повысить архитектурную выразительность
застройки. Реконструкция позволит также сократить бюджетные
затраты на эксплуатацию жилищного фонда, что является одним из
важных элементов успешного осуществления реформы в жилищной сфере.
Для осуществления поставленной цели необходимо решить
следующие задачи:
- усовершенствовать организационную, нормативно-правовую и
нормативно-техническую базу в сфере реконструкции;
- отработать на практике реконструкции пилотного квартала
организационные, кредитно-финансовые механизмы, технологии и
методы ремонта-реконструкции;
- определить направления развития материально-технической и
производственной базы реконструкции.
Выполнение вышеуказанных задач позволит создать систему
взаимоотношений Администрации Санкт-Петербурга, инвесторов,
пользователей жилищного фонда, стимулирующую инвестиционную
деятельность и инициативы в сфере реконструкции, и перейти к
массовой реконструкции ФПМС.
4. Ресурсное обеспечение, сроки и направления
реализации Программы
По результатам анализа зарубежного и отечественного опыта,
ранее выполненных НИР, предпроектных и проектных разработок по
реконструкции ФПМС и территорий застройки 60-х годов, технического
состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, оценки
экономической эффективности различных вариантов реконструкции
определены оптимальные мероприятия (рис. 4), объемы и варианты
реконструкции, на основании которых рассчитаны объемы инвестиций и
определены сроки реализации Программы (приложение 3).
Общий необходимый объем финансирования реконструкции ФПМС
составляет 50085 млн руб.<*>, в том числе 5884 млн руб. из средств
бюджета Санкт-Петербурга<**>.
-------------------------------
<*> Здесь и далее цены указаны по состоянию на 1 февраля 2000
г.
<**> Приведенные объемы бюджетного финансирования уточняются
при разработке бюджета Санкт-Петербурга на соответствующий год.
Реализация Программы осуществляется в три этапа:
I этап - 2000-2003 гг. с объемом финансирования 486 млн руб.,
из них 76 млн руб. - бюджет Санкт-Петербурга, 410 млн руб. -
внебюджетные источники.
II этап - 2004-2010 гг. с объемом финансирования 2655 млн
руб., из них бюджет Санкт-Петербурга - 347 млн руб., внебюджетные
источники - 2308 млн руб.
III этап - 2011-2020 гг. с объемом финансирования 46944 млн
руб., из них бюджет Санкт-Петербурга - 5461 млн руб., внебюджетные
источники - 41483 млн руб.
Из бюджетных средств финансируются следующие направления
реализации Программы:
- разработка нормативно-правовых документов;
- разработка нормативно-технических документов и проведение
обследований;
- корректировка градостроительной документации районов
застройки 60-х годов (в границах ранее выполненных проектов
детальной планировки), включая корректировку схем инженерного
обеспечения районов реконструкции;
- разработка проектной документации пилотных объектов (в
объеме обоснования инвестиций) и технических решений по базовому
варианту для каждой серии;
- реконструкция инженерной инфраструктуры.
Распределение бюджетных средств по этапам, перечень
документов и мероприятий по реализации Программы представлены в
приложении 2.
Одним из важнейших мероприятий является реконструкция
пилотного квартала, призванная на практике отработать очередность
и сочетаемость вариантов реконструкции, в том числе с различными
схемами привлечения инвестиций, их нормативно-правовое
обеспечение, кредитно-финансовые механизмы и технологические
решения реконструкции с оценкой социально-экономической
эффективности результатов.
Объем документов, необходимых для обеспечения реализации
реконструкции в Санкт-Петербурге, определен на основе
разработанных или разрабатываемых в настоящее время на федеральном
уровне НИОКР и нормативных документов по реконструкции жилых домов
первых массовых серий (подпрограмма реконструкции жилых домов
первых массовых серий Государственной целевой программы "Жилище".
См. приложения 1, 2) с учетом региональных требований и
особенностей.
------------------------------------------------------¬
¦ Реконструкция квартала ¦
L-------------------------T----------------------------
----------------------+----------------------T---------¬
¦ ¦ ¦ ¦
--------+------¬ --------+--------¬ --------+-------¬ ¦
¦ Капитальный ¦ ¦ Реконструкция ¦ ¦ Новое ¦ ¦
¦ ремонт ¦ ¦ зданий ¦ ¦ строительство ¦ ¦
L-------T------- L-------T--------- L---------------- ¦
¦ --------------+--------------¬ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
-----------+-------+---¬ --------------+------------¬ ¦
¦без расселения жильцов¦ ¦ с расселением жильцов ¦ ¦
L-----------T----------- L-------------T------------- ¦
¦ ¦ ¦
----------+------------------¬ ------------+---------------¬ ¦
¦ - восстановление ¦ ¦- перепланировка квартир ¦ ¦
¦ конструктивных элементов ¦ ¦- восстановление несущих ¦ ¦
¦ - утепление ограждающих ¦ ¦ конструкций и элементов ¦ ¦
¦ конструкций ¦ ¦- утепление ограждающих ¦ ¦
¦ - модернизация инженерного ¦ ¦ конструкций ¦ ¦
¦ оборудования с установкой¦ ¦- модернизация инженерного ¦ ¦
¦ приборов учета ¦ ¦ оборудования с установкой¦ ¦
¦ энергоресурсов ¦ ¦ приборов учета ¦ ¦
L------------T---------------- ¦ энергоресурсов ¦ ¦
¦ ¦- надстройка дополнительных¦ ¦
¦ ¦ этажей и объемов ¦ ¦
----------+-------------¬ ¦ на самостоятельных ¦ ¦
¦ надстройка 1-2 этажей ¦ ¦ фундаментах ¦ ¦
L------------------------ L---------------------------- ¦
------------------------------------
¦
------------------------+--------------------------¬
¦ Реконструкция внутриквартальных инженерных сетей ¦
¦ и сооружений на них, благоустройства ¦
L-----------------------T---------------------------
¦
------------------------+--------------------------¬
¦ Реконструкция магистральных инженерных сетей ¦
¦ и сооружений (при необходимости) ¦
L---------------------------------------------------
Рис. 4. Оптимальные мероприятия реконструкции кварталов
Корректировка градостроительной документации районов
реконструкции имеет важное значение для привлечения внебюджетных
инвестиций, развития территорий, создания новых рабочих мест
посредством увеличения существующего спектра функционального
использования ФПМС и территорий (многофункциональные комплексы,
экологически чистые производства и т. п.).
Градостроительный потенциал, рыночная стоимость ФПМС и
земельных участков являются важнейшими критериями, на основании
которых по результатам маркетингового анализа ОАО "Петербургстрой"
производится отбор инвестиционно привлекательных кварталов
реконструкции. Адресный перечень первоочередных кварталов приведен
в таблице 1 приложения 4.
5. Механизмы реализации Программы
5.1. Организационные мероприятия
Организационный механизм реализации Программы строится с
учетом:
- Государственной программы "Жилище";
- Стратегического плана Санкт-Петербурга;
- программы мероприятий по реализации Концепции реформ в
жилищной сфере;
- концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства;
- концепции городской программы капитального ремонта,
модернизации и реконструкции жилищного фонда;
- основных направлений экономической, технической и правовой
политики в области энергосбережения в Санкт-Петербурге.
Взаимодействие всех участников процесса реконструкции в сфере
организационного обеспечения реализации Программы осуществляется
посредством:
- участия отраслевых органов Администрации Санкт-Петербурга,
ответственных за проведение градостроительной политики,
финансирования, управления землепользованием, недвижимостью,
жилищным и энергетическим хозяйством города;
- создания системы нормативно-правовых взаимоотношений
Администрации Санкт-Петербурга, инвесторов, муниципальных
образований, владельцев, пользователей жилищного фонда и их
объединений, подрядных и эксплуатационных организаций и служб;
- вовлечения общественности в обсуждение проектов
реконструкции с предоставлением права выбора вариантов и
дополнительных услуг по обновлению и модернизации территории,
зданий, квартир;
- организации диалога с жильцами, информации населения о
целях, задачах и преимуществах реконструкции;
- организации целевых объединений, товариществ собственников
жилья, оформления их в гражданско-правовые организации -
кредитополучатели и вкладчики в сферу реконструкции;
- оказания всесторонней (правовой, финансовой,
организационной) помощи населению.
С учетом результатов реконструкции квартала 5, проводимой
Агентством по развитию территории "Дачное", анализа концепций
реконструкции квартала 24 Малой Охты и кварталов 9, 11, 82, 85, 86
Московского административного района Программа в качестве
организационного механизма реализации реконструкции предлагает
структуру агентств по реконструкции и развитию территорий<*>
(далее - Агентства) с расширением их прав на управление и
эксплуатацию фонда и территорий.
-------------------------------
<*> Положение об агентствах по реконструкции и развитию
территорий, см. приложение 1 к распоряжению мэра Санкт-Петербурга
от 30.05.95 N 561-р "О правах и полномочиях агентств реконструкции
и развития территорий".
5.2. Кредитно-финансовые механизмы реализации Программы
Базовый вариант реконструкции ФПМС с надстройкой объединяет в
единый инвестиционный пакет краткосрочный доходный проект нового
строительства и надстройки и низкодоходный проект модернизации
зданий ФПМС с утеплением и ремонтом внутреннего инженерного
оборудования с длительным сроком окупаемости.
Реконструкция проводится преимущественно силами Агентств,
осуществляющих комплексную реконструкцию ФПМС и территорий
застройки 60-х годов и имеющих долгосрочный экономический интерес
в последующей эксплуатации обновленных фонда и территорий.
Финансирование Программы осуществляется:
1. Новое строительство в порядке уплотнения - за счет средств
инвесторов.
2. Реконструкция существующих домов с надстройкой мансард и
капитальный ремонт существующих домов без надстройки с утеплением
- за счет средств инвесторов и за счет средств бюджета
Санкт-Петербурга.
3. Реконструкция внутренней инженерной инфраструктуры - за
счет средств бюджета Санкт-Петербурга (около 40%) и средств
инвесторов (около 60%).
4. Реконструкция внешней инженерной инфраструктуры (на
прирост площади) - за счет средств бюджета Санкт-Петербурга и
средств энергосберегающих предприятий и организаций.
5. Разработка нормативно-правовой документации, выполнение
обследований кварталов и проектной документации по пилотным
объектам - за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.
Кроме того, в бюджете Санкт-Петербурга необходимо
предусмотреть средства в объеме 3757 млн руб. на выдачу
поручительств банкам на получение инвесторами кредитов (см.
последний абзац приложения 4).
Привлечение кредитов банков под поручительство
Санкт-Петербурга предусматривается не ранее 2003 года. Расходы на
обеспечение исполнения обязательств по договору поручительства в
бюджете Санкт-Петербурга пр |
 |